【/h/]界面新闻记者|王

【/h/]近两年，房地产行业进入深度调整期。过去高负债、高杠杆、高周转的“三高”模式难以为继，房地产开发业务持续下滑。构建房地产开发新模式迫在眉睫。

【/h/]在此背景下，轻资产模式的代建业务因其抗周期、低杠杆、高利润的特点成为众多房企选择的第二增长极。2022年以来，多家上市房企加速入场，行业迎来爆发式发展。

【/h/]据中指研究院统计，2023年新签规模同比增长超50%。进入2024年后，行业发展仍在加速。目前已有90多家房企涉足代建领域。

【/h/]近日，中指研究院发布了2024年1-3月房地产代建研究报告。其中指出，房地产代建企业累计规模近200万平方米，TOP5房地产代建企业新增代建规模占比达到58%，行业集中度继续保持高位。

【/h/]【/h/]【/h/]【/h/]龙头企业规模遥遥领先，民营企业在政府建设中占比较高。

【/h/]从新签合同规模来看，2024年1-3月蓝城集团、蓝绿双城、旭辉建管机构的签约面积分别为548万平方米、495万平方米、336万平方米，排名前三。

【/h/]从政府代建业务来看，蓝城集团以210万平方米的新拓展面积位列榜单第一，华润置地和蓝绿双城位列第二和第三。新签约政府代建规模分别为205万平方米和195万平方米。

【/h/]值得注意的是，民营房企在TOP15榜单中的占比仍然较高，表明民营房企在政府代建方面仍具有一定优势。

【/h/]从销售金额来看，蓝绿双城以51.7亿元的合同销售金额位列第一季度代建销售额榜首。中原建业和TEDA代建项目销售金额分别为37.9亿元和13.4亿元，排名第二和第三。

【/h/]值得注意的是，建筑公司大多经历了代理销售的全周期，代理项目已转化为销售，因此销售金额的分布相对均衡。

【/h/]总的来说，代建行业的整体发展势头良好。

【/h/]2023年代建企业代建项目新签约建筑面积预计为17312万平方米，较2022年大幅增长56.3%。

【/h/]城市投资和土地收购、“救济项目”和保障性住房都为代建提供了广阔的空间。根据中基协的预测，未来代建企业新签合同规模将持续上升。

【/h/]整体规模分布呈现“长尾效应”。头部企业由于进入较早，前期积累了大量经验，规模一直保持高位。新增企业多且规模小，占比较低。

【/h/]例如代建龙头绿城管理，2023年总签约建筑面积3528万平方米，连续8年市占率超过20%，规模在行业中遥遥领先。

【/h/]与此同时，随着大量房企入市打造赛道，行业规模赛跑也持续加剧。不过，头部企业仍保持稳健增速，项目拓展能力依然突出。2023年房地产代理企业新签合同规模TOP5的门槛已超过1000万平方米。

【/h/]今年一季度，房地产代理企业累计规模前五名门槛也近200万平方米，但TOP20企业总规模较2023年一季度下降7.5%。

【/h/]鉴于此，中指研究院指出，房地产代建不同于开发，并没有节奏规律，项目扩张也具有随机性。

【/h/]【/h/]【/h/]【/h/]多家房企加速入场，行业利润在空之间被挤压。

【/h/]在去年3月的财报季中，“代建”也成为众多房企年报中的关键词。

【/h/]金地在年报中指出，其由金地管理和运营的代建业务于2023年成功进入郑州、长沙、包头等9个新城市的市场。截至期末，代建业务已在全国超过57个城市布局，管理服务超过190项，累计签约管理面积超过2870万平方米。

【/h/]中国银河证券此前指出，金地代建业务的稳健快速增长将成为其第二增长曲线。

【/h/]今年1月，央企招商蛇口也宣布正式成立专业代建平台——招商建管，成为首批建立独立代建平台的央企房地产开发商之一，并持续加大对代建业务的投入。

【/h/]招商蛇口董事长姜铁峰在业绩会上表示，“三大工程”中的公共基础设施建设为公司代建带来新机遇。据披露，招商蛇口去年新增28个在建项目，总管理面积约269万平方米。

【/h/]在业绩会上，第一家代建公司绿城管理的管理层表示，随着入局企业的增加，公司想要保持代建行业20%份额的领先地位，需要更加努力地识别和抓住商机。

【/h/]根据最新财务报告，2023年，绿城管理的新拓代建项目的合约总建筑面积占当年市场份额的20.4%，但较2022年减少了5个百分点。

【/h/]根据CRIC发布的2023年中国房地产企业综合能力排名，领先的代建企业相对稳定，TOP4分别为绿城管理、蓝城集团、金地管理和华润置地。

【/h/]不过，在TOP30企业中，与2023年上半年相比，有4家新代理商上榜，分别是绿地控股、九洲共建、远洋建设和云腾建设。

【/h/]可见，后来者的快速发展加剧了赛道上的竞争。与之相伴的是，代建行业也在从蓝海向红海转变，这导致了代建行业低利润空之间的挤压。如何突破重围也成为众多代建企业面临的一大难点。

【/h/]对此，中国手指研究院企业研究总监刘水对界面新闻表示，一方面，企业要结合自身特点，聚焦优势领域或优势赛道拓展代建业务，夯实自身实力，强化产品打造能力，以产品质量赢得市场。此外，对于商业代建，企业需要具备良好的成本控制能力和营销能力，以最终的利润实现业主和客户的承诺。

【/h/]另一方面，房产中介需要加强服务意识。与传统的开发业务不同，代建企业需要从甲方转变为乙方，需要不断增强服务意识，以委托方的诉求为出发点，深入了解委托方的需求，结合自身专业为委托方提供核心价值点。