界面新闻记者|王婷婷

今年第二次降息，房贷利率有望进入“2字头”时代。

7月22日，全国银行间同业拆借中心公布了本月贷款市场报价利率(LPR)。其中，一年期LPR为3.35%，之前为3.45%，五年期以上LPR为3.85%，之前为3.95%，均下降10个基点。

这也是间隔5个月，与房贷息息相关的五年期以上LPR再次下调。今年2月宣布一年期LPR较上期维持不变，但五年期LPR较上期下调25个基点，为4.2%，为意外降息。

本次下调后，全国首套房贷利率也创下历史新低。

以上海为例。目前上海首套个人住房商业贷款利率为:LPR-45BP(全市)；两套个人住房商业贷款利率分别为:LPR-5BP、LPR-25BP(五个新城、宝山、临港)。

LPR下调后，沪上首套个人住房商业贷款利率将下调至:3.85%-45bp = 3.4%；第二套个人住房商业贷款利率下调至:3.85%-5BP=3.8%，3.85%-25BP=3.6%(五大新城、宝山、临港)。

相应的，房贷的成本就降低了。

如果以“首套个人住房，贷款100万，期限30年，按等额本息还款方式”为例，LPR调整前，利率为3.5%，利息总额为616560.88元，每月还款4490.45元；LPR调整后，利率为3.4%，利息总额为596532.44元，每月还款4434.81元。也就是说，每月利息会少55.64元，总利息会少20028元左右。

易居研究院研究总监严跃进认为，此次降息是“双降”，即一年期和五年期的LPR均有所下降，充分显示了降息的全面性，对短期和中长期资金运用都有积极作用。

另外，从LPR的走势来看，今年一季度呈现出“破4”的态势，即从4.2%下降到3.95%。目前，年内第二次降息，进一步导致房贷等成本下降。以目前主流的房贷利率，也就是“LPR-75BP”的定价公式计算，过去首套房的主流利率是3.2%，现在会降到3.1%。

中原地产首席分析师张大伟预计，本次降息后，将有更多城市房贷利率调整为“2字头”。

而且在统一降息之前，部分城市已经率先下调利率。例如，7月15日，工行、建行、农行、中行等四大国有银行统一下调首套房贷款利率，由之前的3.4%(LPR-55BP)下调至3.2%(LPR-55BP)。目前杭州、苏州等一线城市，首套房利率普遍维持在3.05%-3.1%，部分城市房贷利率破2是大概率事件。

上海中原地产分析师陆文熙也认为，从趋势来看，未来利率“2字头”或为主流。与日本等其他国家的房贷利率相比，中国仍有回旋余地。

“这也是新LPR机制以来的最低，力度不小，主要是为了激发市场活力。房贷成本一直处于高位。调整后可以减轻大家的买房负担。”陆文熙告诉界面新闻，不排除城市或银行为了争取客户，会给一些优惠空。从这个方向看，对市场购买力的支撑还是很强的。

更重要的是，商业贷款和公积金的利差被进一步压缩。

以成都为例。本次降息后，成都首套房贷利率为LPR-60BP，为3.25%，二套房贷利率为3.55%。目前成都公积金利率首套房可达2.85%，二套房可达3.325%，差距持续缩小。

LPR发布的政策调整，加上对实体经济的提振和预期指引，也将有助于进一步提振金融市场。

李广东省规划院住房政策研究中心首席研究员指出，7月22日，央行表示，为进一步加强逆周期调节，加大对实体经济的金融支持力度，将公开市场7天逆回购操作利率由此前的1.8%调整为1.7%。

目前，公开市场7天逆回购的操作利率已经成为新的政策利率，承担着市场化利率调控机制的作用。当政策利率下调时，就向市场发出了一个明确的信号，那就是降息，这是这一时期LPR下调的原因。

“LPR的调整也是在相同的MLF利率基础上进行的，这也意味着后续的LPR报价可能会从MLF利率切换到7天逆回购操作利率。”中指院市场研究总监陈文静指出。

同时也是为了提振信贷需求。

李表示，5月整体信贷需求较为疲弱，企业部门贷款同比多增6503亿元，其中中长期贷款多增9700亿元，同比少增6233亿元。从环比看，中长期贷款(4700亿元)增速也弱于2022年(8946亿元)和2023年(8235亿元)。

居民部门融资需求持续疲软。5月份居民部门新增5709亿元，其中短期贷款增加2471亿元，同比少增2443亿元，反映出消费不振、内需不振的特点。中长期贷款增加3202亿元，同比少增1428亿元。虽然“5.17”楼市政策一揽子计划实施后，房市情绪有所好转，但反弹幅度还不够大。

陈文静认为，本次降息将有利于年内新增房贷需求，现有大部分房贷利率将于明年初下调10BP。

整体来看，LPR 5年以上的下调有利于住房需求的释放，结合前期“稳定市场”、“去库存”等配套政策，有望帮助进一步修复核心城市的市场情绪。

近日，二十届三中全会审议通过的《中国共产党* *关于进一步全面深化改革推进中国现代化的决定》全文公布，指出“要赋予市政府调控房地产市场的充分自主权，因城施策”。预计首套房和二套房贷款利率仍将下降空，降低购房成本仍将是支持释放住房需求的重要措施之一。