界面新闻记者|王婷婷

房地产行业离租购并举的住房制度又近了一步。

7月21日，据新华社报道，为贯彻落实中共二十大作出的战略部署，中共二十届三中全会研究了进一步全面深化改革推进中国现代化问题，作出了《中共关于进一步全面深化改革推进中国现代化的决定》。

其中明确提出加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产开发新模式，包括以下五个方面。

首先，要加大保障性住房的建设和供应，满足工薪阶层的刚性住房需求。

对此，易居研究院研究总监严跃进指出，“保障房-刚需”的组合非常明确，既是对保障房的明确定位，也是对刚需后续住房产品的明确规划。这一政策对于各地规划刚需住房产品类型非常重要，也有助于保障房真正发挥保障功能。

除了刚需，该政策还提出支持城乡居民多样化、改善性住房需求。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李看来，支持多样化需求，既是需求侧多元化、个性化、差异化的结果，也是引导供给侧改革的标尺。“今后，无论是商品房、租赁房还是保障房的供应，都要做好需求调研，才能建设有序。”

包括最近各地调整建筑规范和容积率计算规则，提高居住品质，也是支持多样化需求的体现。

第三，在房地产市场调控方面给予各市政府充分的自主权，允许相关城市取消或降低住房限购政策，取消普通住房和非普通住房的标准。此外，该政策还将明确改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

李认为，这是地方政府在房地产调控中完善权责分配，实现权责对等，提高治理能力的体现。也就是说，调控的权力会交给地方，稳定房地产的责任也会交给地方。随着城市、区域、购房者的分化，地方政府需要在自主的前提下实行因城施策，才能管好房地产。

一位民营房企人士告诉界面新闻，楼市大幅降温后，房地产调控由紧转松，让地方政府更好地根据因城施策决定政策松紧。其中提到的取消或调整限购，取消普通住房标准，其实大部分城市都有实施。

在其看来，改革商品房预售的大方向应该是促进现房销售；从双轨制的角度来看，取消普通住房和非普通住房的标准，还是从鼓励改善型住房的角度来提出的，相当于提高了房地产行业的门槛，有助于减少供应，提振购房者的信心，维护市场的长治久安。

最后一个好处是完善房地产税制。

严跃进表示，从税收层面来说，这几年有很大的变化，就是从“房地产税开征”到“不断降低交易的税收成本”。从完善的角度来看，未来将根据市场供求关系的重大变化来保证房地产税制更加灵活和准确。

“目前房地产周期受阻，包括从建设到销售的土地，新房和二手房，刚需和改善等。障碍之一是交易或周期成本太高。”李指出，未来将全面平滑房地产税，降低开发和交易环节的税负，如配合消费税改革，减少对增值税的依赖，从而降低地方政府加大开发投入的动力，鼓励商品房交易和周期，扩大终端交易规模，从而提高消费税。

无疑，房地产税改革也迫在眉睫。

“我国已经实现不动产全面登记，统一登记机构、登记簿、登记依据和信息平台，已经具备征税的条件。”同策研究院研究总监宋宏伟对界面新闻表示，房地产税的核心问题在于税基和税率的确定，对百姓影响最大。

而房地产税的税基是指什么样的房子征税，是不是所有的房子都征税，是不是第一套免税，第二套以后征税，还是按照人均额定免税面积和超出部分征税。税率是按照总房价的百分比来计算的。

宋宏伟认为不同城市的房价差距较大，但不同城市的低端收入差距远小于房价差距。每个城市的税率是一样的还是不同的？如果不是，按照什么标准？这些都是征收房地产税的难点。

上海中原地产分析师陆文熙对界面新闻指出，整体来看，住房制度建设越来越清晰，市场层面归市场层面，保障归保障。以前是满足基本需求，现在逐渐转向改善层面，从解决存在的问题转向解决好坏的问题。一是刺激市场需求，二是满足市场需求。

“当整体城市化进程进入高位，商品房需求进入瓶颈期，再加上房价居高不下，就采取了新的行业发展模式。”和硕首席分析师郭毅对界面新闻表示，这也是很多成熟的发达国家在房地产进入相对成熟阶段时会采取的新的发展模式。

从市场化调控的角度来看，这一次* *给了地方政府更大程度的放权，调控的方向也给出了明确的指引，包括限购政策的调整和取消，普通住房标准的调整和取消，都是前所未有的。接下来可能会针对一线城市出台一些更积极的政策调控。

值得一提的是，此次房地产政策的内容是在“完善保障和改善民生制度”的框架下进行的。严跃进的分析意味着，要从民生的角度，尤其是从解决人民群众最关心最直接最现实的利益问题的角度来思考新一轮工作。

“房地产工作的定位很明确，必须从人民群众的导向出发，从人民群众关心的问题出发，包括购房问题、房价问题。后续要研究新一轮改革中人民群众住房民生的新需求和新需求，以需求为导向规划发展。”严跃进说。