界面新闻记者|王婷婷

2024年年中，上海楼市风起云涌。

如果用一个词来形容上半年上海楼市的状态，那就是:快。豪宅遍地，各种项目快速销售；率先落地“5.17”新政，市场快速反弹，2万套二手房直接破万。这也是上海楼市在全国能走出独立行情的重要原因:政策与市场的距离足够短。

政策一直是“小步快走”。

2024年初起青浦新城、奉贤新城，明确符合条件的非沪籍单身人才，社保缴纳满三年即可购房。到1月30日放开外环线外非沪籍单身人士限购，再到青浦人才补贴购房，5月27日“沪九条”出台，上海逐步释放新的购买力，盘活置换链条，优化存量结构。

【/h/]房地产调整还在继续，不是每一个政策都能激起涟漪，市场经历了大起大落，回归平静。

第一太平戴维斯表示，上半年上海楼市整体继续承压，供需双双下滑，市场容量开始萎缩。重大新政效果不及预期，市场呈现量价齐跌态势。新房成交面积同比下降38%，均价同比上涨23%。

2024年，新房项目触发积分率继续保持低位，客户趋于冷静，市场上大部分项目已经告别积分制。市场分化严重，热度普遍下降，外围地区持续承压。只有少数板块能保持热度，但市区优质项目仍受追捧。

二手房反应最积极。

数据显示，1-5月，上海二手房市场持续承压。5月底，二手房的反应比新房市场更加激进。6月成交直接突破2.35万套，成交均价攀升至4.2万元/平方米，快速完成触底反弹。

看日成交套数，2024年5月，上海二手住宅成交1.81万套，环比增长5.35%。成交量呈现止跌反弹态势，日均成交笔数增长57%。“5.27”新政前:5月1日-5月27日成交15160套，日均成交561套/天；新政后:5月28日-6月30日成交29867套，日均成交878套/天。

如果热度持续，行业有望走出筑底调整期，市场进入新的平衡。

这半年也是上海高端住宅市场的活跃期。

2024年上半年，上海单价10万元以上高端项目供应明显放量，核心区优质豪宅井喷。在过去三年严格限价的背景下，上半年豪宅市场价格涨幅较大。

具体来看，今年上半年，上海共推出10万+项目91万平方米，环比增长21%，同比增长57%；共成交78万平方米，环比增长12%，同比下降12%；成交均价14.68万元/平方米，同比上涨23%。

而且，随着高端优质项目的不断推出和大量高端客户的入市，“供不应求”的局面也将逆转为“供需平衡”。

其中，黄浦区、浦东新区、徐汇区、静安区成为今年上半年的核心供应区域，供需攀升至近三年来的绝对高位。

如上半年徐汇区的中海领邸、港启苑、黄浦区的中海顺昌九里、融创外滩一号院二期、绿香苑二期、黄浦青城公馆、静安区的昌平郁南、龙胜湾、浦东区的凯旋门、田玉娥保利博览等。

上半年上海10万元/平方米以上高端项目开盘率近80%，整体表现优异。内环核心优质项目频频出现“日光”。

然而，并不是每一个豪宅项目都能迎来火爆的市场抢客。静安玺、虹口园717、鲁香园云辰、高尚领域、和盛漫韵、浦凯现代江南、浦江之星等项目开盘率不足90%。

上海半年推出高端项目4804套，预计未来三年将推出10万+以上项目12868套。面对如此多的选择，买家既兴奋又犹豫。

第一太平戴维斯住宅销售部助理总监何认为，上半年豪宅供应井喷，各项目区域价值普遍较高，但高净值客户对产品提出了更高要求，只有在产品打造上增强亮点，助推项目价值，才能打破局面。

此外，拥有城市中不可复制的资源也是豪宅客户最核心的关注点，如稀缺的城市景观、黄浦江景观等也成为高端住宅社区的象征和核心资产。

“除了地段、产品力、物业等传统指标外，高端会所的配置也越来越受到客户的重视，会所所能提供的多元化、复合型的生活方式将成为高净值人群的共同期待。”何魏翔指出。

上海，一个富人聚集的市场。

2024年上半年，上海的风格别墅也拉开了集中入市的大幕，价格天花板逐渐被打破。

据统计，上半年已有158个别墅项目入市，市场均价24.3-29.8万元/平方米，主力价位区间为7000-16000万元。这些项目分别是鸿安里一批、鸿安里二批、海悦黄埔源、天通198、鲁湘源云辰、中海顺昌九里、中海常恒九里等等。

未来五年，上海至少有2300栋别墅。其中，“大供应商”黄浦区将推出约1122套，静安区、虹口区超过470套，杨浦区约249套。

即便如此，买家也很清楚一个道理:核心地段的核心资产是可以跨周期的。

下半年以来，上海没有让红盘缺席。

一周后的7月9日，上海官方公布了四个新房源项目，包括保利世博田玉娥和龙胜湾两个高端项目，均价分别为16.8万元/平方米和13.38万元/平方米，预计将为7月的市场增添一些热度。