界面新闻记者|白帆

北京住房公积金贷款有新政策，这次惠及老小区。

4月17日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化旧住宅区改造后住房公积金贷款期限审批标准的通知》(以下简称《通知》)，加大住房公积金对完成旧住宅区改造的支持力度，优化调整旧住宅区改造后住房公积金贷款期限审批标准。

政策显示，房屋可贷年限由低于房屋剩余使用年限3年(砖混结构50年/钢混结构60年-房屋使用年限3年)优化为低于土地剩余使用年限3年。公积金贷款经办部门根据房屋可贷年限、借款人年龄等因素最终确定借款人的最长贷款年限。政策优化后，可有效解决老旧小区因房屋使用年限长导致贷款期限短的问题，进一步减轻借款人购房还款压力。

根据通知，老旧小区住房改造项目具体包括节能综合改造、抗震节能综合改造、单体改造和环境改造、危房改造。改造项目清单以北京市住建委提供的信息为准。

易居研究院研究总监严跃进表示，过去是按照房屋本身的年限来计算房龄，现在主要是按照土地的年限(产权年限)来计算，实际上增加了可以贷款的年限。一般来说，房子的最长年限是50年，而土地的最长年限是70年，这使得贷款最多增加20年。这一政策有利于加快二手房的交易和流通，具有非常好的导向和意义。

中指院市场研究总监陈文静标也表示，此次政策优化后，公积金贷款期限将延长10-20年。同时，随着贷款期限的延长，贷款额度也会增加，帮助购房者更好地享受公积金低利率带来的实惠，也能更好地满足购房者合理的住房贷款需求。

【/h/]根据目前北京旧住宅区改造的进度，上述公积金政策涉及的房子有很多。北京青年报援引北京住房公积金管理中心的数据。据初步了解，符合政策条件的四类改造项目，已完成800多个小区40多万套房屋。根据计划，每年都有200多个社区启动改造工程，涉及近10万套房屋。

以前老小区由于房屋使用年限长，通常贷款期限较短，这也成为老小区难卖的主要原因之一。新京报援引北京住房公积金管理中心的数据显示，使用年限超过30年的老旧小区上市房源约占21%。按照以前的贷款政策，上世纪六七十年代的老住宅基本不可能申请贷款，八九十年代的住房贷款期限也很短。这就挡住了一部分使用公积金贷款的购房者。

不过，根据新的公积金政策，购买同一套老旧小区住房，公积金贷款将由不能贷改为不能贷。比如借款人单身，月缴存额1250元，缴存比例12%，在旧住宅区购买一套1977年的砖混住房已装修，不能按原政策申请公积金贷款。此次政策优化后，在满足其他贷款条件的前提下，借款人可申请首套住房最高贷款年限20年、贷款额度93万元的公积金贷款。

其次，购买同一套老旧小区住房，公积金贷款从短贷少贷变成了长贷多贷。第三，申请同样的贷款额度，会减少每月还款额，有效减轻借款人的还款压力。

一位最近买了二手房的买家也告诉界面新闻，在看房的过程中，剔除了那些贷款期限在20年以下的老房子，这些房子的总价往往很低。“七八十年代的房子根本不考虑。90年代的房子要谨慎。2000年以后的房子更符合贷款需求，但价格更高。”根据之前住房公积金贷款的情况，上述购房者得出了这样的结论，而这一政策出台后，贷款压力有所降低，她购买老旧小区的目标范围可以进一步扩大。

中原地产首席分析师张大伟表示，现在北京市场最大的问题是二手房卖不出去，房源积压，大部分都是老旧小户型。希望这类二手房能有更多的优惠政策，可以盘活整个北京市场。他还提到，商业贷款已经进入3.45%时代，3.1%的公积金优势不再。两年前，首套房贷利率在5%-6%以上的时候，公积金利率是3.25%，这是一个巨大的利差。但是随着商业贷款利率的降低，公积金的减少不够了，利差变小了。

除了17日制定北京市旧住宅区改造住房公积金优化政策外，4月8日，北京市还出台了购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或超低能耗建筑的缴存职工，住房公积金贷款额度最高可提40万元的政策。从目前住房建设情况来看，符合提高贷款额度要求的建设房源以新房为主，与17号针对旧装修小区的公积金优化政策是互补的。

优化公积金政策成为支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。据中指不完全统计，截至2024年4月17日，各地已发布公积金相关政策约80条，占各地政策总频率的40%以上。4月以来，14个城市发布了16条公积金相关政策。短期内，优化公积金相关政策的城市可能继续扩大，针对特定群体、绿色建筑或老旧小区的配套政策有望继续优化调整，以更大程度发挥公积金政策在保障住房需求方面的积极效应。