界面新闻记者 | 王婷婷

虽然10月以来，房地产市场止跌回稳态势进一步稳固，但国际评级机构惠誉对明年行业发展依然持较为谨慎态度。

11月27日，惠誉评级亚太区企业评级董事总经理王颖表示，“9.29”地产新政发布以来，新房和二手房市场出现边际改善的迹象，但可持续性面临高度不确定性。成交量回暖城市以一线城市为主，外溢效应尚不明显。且二手房成交量上涨的同时价格依然下跌，挂牌量不减反增，可以判断二手房市场尚未触底。

在实体经济企业部门盈利改善从而提高就业率和居民收入前景之前，房价可能继续下跌。因此，惠誉维持对中国房地产市场 2025 年的负面信用展望，预计全年新房销售面积和平均销售价格分别同比下降 10% 和 5%左右。

在此之前，住房和城乡建设部表示，从10月份的销售数据看，全国房地产市场呈现出“三个首次”的重大转变：全国新建商品房网签成交量连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量连续8个月下降后首次实现增长；房地产市场“银十”超“金九”为近17年来首次。

王颖告诉界面新闻，目前二手房成交量的上涨，主要是以价换量，还有部分群体是持币观望。二手房市场绝大部分需求是来自置换和改善，它本身的轻重缓急存在差异性，现在并没有看到那部分置换压力不太迫切的人群的需求被激发出来的迹象。

“只有当成交价格稳住，房东们开始不愿意做出价格让步，甚至开始涨价，那么可能才会把那部分群体需求再激发出来。”

王颖指出，预计2024年新房市场的销售面积为8亿平方米左右。“虽然比起2021年的高点已下跌了一半，但是惠誉今年年初做过一个模型预测，中国房地产市场供需达到平衡的前提是，平均每年新建住宅的销售面积应该是6亿平方米左右。”

也就是说，今年8亿平方米左右的成交面积与6亿平方米之间，还是有比较大的跌幅。

王颖向界面新闻表示，市场情绪要保持热度并且持续回稳，一方面要看目前已经出台的宏观政策对于改善企业的盈利方面是否能够有成效，另外也要看后续是否有一些能够真正改善居民收入、修复居民资产负债表这类支持政策出台，目前这方面比较欠缺。

另外，在其看来，就违约房地产商数量而言，可能高峰期已经过去了，但中国房地产商的尾部风险尚未出清。

因为，明年新房市场销售额同比预计还是下降，并且价格也难以企稳，这意味着房企自身现金流的生成仍然比较困难。“因为今年像万科等开发商在尽力通过减少拿地支出，基本上都不拿地，以求达到自由现金流整体平衡的状态。”

不拿地的前提下，如果销售额继续下降，那么就代表这些房企自身流动性的生产能力会进一步减弱。

不久之前，某房企一把手也告诉界面新闻，基本要到2030年，才能将这一轮房地产带来的不良资产债务纠纷基本处理完毕，目前，就像耐克勾一样，还在勾的底部阶段，前面掉得很快，但到后面的长尾效应会比较长。

他也认为，明年中国房地产市场的新建商品住房的销售面积会降到6亿平方米左右，今年应该还是8亿平方米左右的水平。“关键是没有供应，这几年很多开发商没有拿地，没有货可卖。”

数据显示，2024年1-10月，全国新建商品房销售面积为7.79亿平方米，同比下降15.8%。同时，房屋新开工面积同比下降22.6%。

国泰君安证券认为，房地产市场供需失衡依然存在，去库存仍是2025年的主要任务。

国家统计局数据显示，截至2024年10月末，商品房已竣工待售面积为7.306亿平方米，处于历史高位。若用累计销售面积减去累计新开工面积来测算当前的库存量，则广义的库存面积为46.5亿平方米，同样处于历史高位。

国泰君安证券认为，在三大关键因素的推动下，202年可能标志着新一轮房地产去库存的开始：一是新房销售面积与新开工面积之间差距的扩大；二是政府加大房地产收储的力度；三是进一步推进城中村改造。

不同的是，国泰君安证券对2025年房价企稳的前景保持较为乐观的态度。

“房价是衡量房地产行业是否已经触底的重要指标，影响房价的关键因素是利率与租金回报率之间的差距。”国泰君安证券认为，利率与租金回报率的差距越小，房价就越接近底部。

目前，百城平均租金回报率持续上升，到2024年10月末达到2.27%，是 2019年以来的最高水平。此外，化解隐性债务可以降低地方政府的融资成本，进而降低整个经济的利率成本，为资产价格重新定价起到向上推动作用。

在国泰君安证券看来，政府在房地产收储方面的措施，以及房价的逐步企稳回暖将对2025年的行业复苏起到积极作用。

优质股中，国泰君安证券推荐招商蛇口（001979.SZ）和保利发展（600048.SH）。从估值修复的主题来看，考虑到资产质量较好以及过往表现，旭辉控股集团（00884.HK）和融创中国（01918.HK）将是受益股。